+38 063 1737304
Минулий рік переписав правила гри на ринку комерційної нерухомості обласного центру. За дванадцять місяців ми провели 70 угод оренди, реалізували 5 об’єктів та маємо ще 4 активні угоди на фінальній стадії підписання. Це дає підстави говорити не просто про відновлення ринку, а про його якісну трансформацію.
Цифри та географія
Загальна кількість угод — 79 — може здаватися скромною у порівнянні з докризовими показниками 2021-го. Проте значення має не стільки кількість, скільки характер цих транзакцій. Кожна з них — результат тривалої роботи, ретельного аналізу та балансування інтересів сторін.
Географічний розподіл угод виявився передбачуваним, але з цікавими нюансами. Франківський район зібрав 28,9% угод, Галицький — 31,1%. Ці цифри підтверджують незмінну цінність історичного центру з його сталим пішохідним трафіком та сформованою інфраструктурою. Водночас варто звернути увагу на Шевченківський район із його 17,8% — тут спостерігається формування нових комерційних вузлів навколо житлової забудови, що створює додаткові точки зростання.
Хто орендував та купував
Структура попиту залишалася диверсифікованою, але з виразними акцентами.
Ресторанний бізнес традиційно домінує, хоча його формат змінюється. Великі заклади на 200+ місць поступаються камерним концептуальним проєктам. Типова площа — від 50 до 120 квадратів. Підприємці шукають не просто приміщення, а атмосферу, яку складно відтворити у типовому торговому центрі.
Beauty-індустрія демонструє стабільність. Салони краси, барбершопи, wellness-студії — цей сегмент генерує постійний потік запитів. Орендарі віддають перевагу площам 70-100 м² із можливістю гнучкого зонування та окремим входом для створення приватної атмосфери.
Медичний сегмент показав неочікувану активність. Приватні клініки, діагностичні центри, стоматології — всі вони мають специфічні вимоги: якісне планування, достатнє паркування, зручність для пацієнтів. Площі варіюються від 80 до 300 квадратів.
Пекарні та кондитерські стали відкриттям року. Формат «пекарня-кав’ярня» з власним виробництвом виявився комерційно успішним, що спровокувало хвилю запитів на подібні простори. Тут критична не тільки локація, а й технічні можливості для розміщення обладнання.
IT-сектор змінив формат. Епоха великих open-space офісів завершилася. Натомість зріс попит на компактні простори 50-80 м² із якісним світлом, нормальною вентиляцією та можливістю створити камерну робочу атмосферу для невеликих команд. Хоча серед реалізованих угод мали місце і угоди на великі офісні простори від 1000 м².
Вартість та умови
Цінова динаміка виявилася цікавішою за прогнози. Центральні локації подорожчали на 10-15%, але це не стало гальмом для попиту. Підприємці почали рахувати по-іншому: вартість помилки у неправильній локації перевищує економію на оренді. Краще заплатити більше там, де вже є потік, ніж розбудовувати його з нуля у невідомому місці.
Суттєво змінилися підходи до договірних відносин. Довгострокові контракти на 3-5 років, які раніше були стандартом, тепер скоріше виняток. Ринок перейшов на 1-2 роки з опцією пролонгації. Це відображає загальну невизначеність та потребу бізнесу у гнучкості.
Орендні канікули на час ремонту (2-3 місяці) стали звичною практикою. Власники розуміють: краще надати комфортні умови входу, ніж місяцями тримати об’єкт порожнім у пошуках ідеального орендаря на своїх умовах. Поступове підвищення ставки протягом першого року також стало звичним інструментом, який допомагає новому бізнесу увійти в ритм.
П’ять проданих об’єктів
Ринок купівлі-продажу завжди був менш динамічним за орендний. П’ять закритих транзакцій — це насправді непоганий показник для нашої компанії, оскільки акцент в роботі ми ставили на орендні процеси. Що важливо: всі покупці були інвесторами з чітким розумінням бізнес-моделі. Їх цікавили або об’єкти з діючим орендарем, або активи з очевидним потенціалом швидкого виходу на операційний прибуток.
Інвестиційна привабливість комерційної нерухомості у центральних районах залишається на високому рівні. При правильному підході до управління об’єктом термін окупності становить 7-12 років, що виглядає розумно на тлі інших інвестиційних інструментів.
Зміна пріоритетів
Найцікавіше не у цифрах, а у тому, як змінилося мислення клієнтів.
По-перше, локація переважає ціну. Різниця у 20-30% вартості оренди більше не є вирішальним фактором, якщо йдеться про перевірене місце проти експерименту. Підприємці дорахувалися до того, що провал через неправильну адресу коштує набагато дорожче.
По-друге, стан приміщення став критичним. Часи, коли орендарі були готові витрачати місяці на ремонт, минули. Час виходу на ринок — це гроші, і затримка на 2-3 місяці може означати програний сезон або втрачену можливість.
По-третє, гнучкість цінується вище за економію. Короткострокові договори з можливістю перегляду умов стали новою нормою. Бізнес хоче мати можливість швидко реагувати на зміни без довгострокових зобов’язань.
По-четверте, простір має мати характер. Типові приміщення у торгових центрах програють локаціям з історією — старі будівлі з високими стелями, простори з окремими входами, об’єкти з архітектурною цінністю. Це те, що неможливо скопіювати і що створює унікальність бізнесу.
Виклики
Основна проблема року — дефіцит якісної пропозиції у центрі. На кожне дійсно хороше приміщення припадало мінімум 3-5 серйозних претендентів. Це створювало конкурентне середовище серед орендарів та давало власникам можливість диктувати умови.
Вирішення полягало у постійній роботі з базою, швидкому реагуванні та прямих відносинах із клієнтами. Багато найкращих об’єктів взагалі не доходили до публічної реклами — вони закривалися протягом 2-3 днів через пряме розуміння процесів між конкретним власником та конкретним орендарем.
Другий виклик — мінливість запитів. Клієнт приходив з одним баченням, а у процесі пошуку розумів, що йому потрібно зовсім інше. Це вимагало гнучкості, готовності переглядати критерії пошуку та вміння читати між рядків, що насправді хоче отримати людина.
Що чекає на ринок у 2026-му
Фінал року приніс несподіваний, але приємний сюрприз — різке зростання запитів на купівлю комерційних об’єктів. Якщо протягом більшої частини року ми реалізували окремі транзакції купівлі-продажу, то в останні два місяці ситуація змінилася. Інвестори, які довго спостерігали за ринком збоку, нарешті почали діяти.
Це логічно. Ставки оренди зросли, перспективи подальшого зростання очевидні, а якісних об’єктів на ринку обмаль. Для інвесторів з горизонтом планування 7-10 років зараз час входити у ринок. Тому у 2026 році ми робимо стратегічний акцент на процесах купівлі-продажу. Це означає більш активну роботу з власниками, формування портфелю об’єктів для продажу та взаємодію з інвестиційним сегментом клієнтів.
Орендний ринок, звісно, нікуди не зникне — він залишиться основою щоденної роботи. Але баланс зміститься у бік більш складних та масштабних процесів, які вимагають глибшого аналізу, оцінки активів та розуміння інвестиційної логіки.
Щодо загальних трендів:
Ціни у центрі продовжать зростання. Дефіцит якісної пропозиції нікуди не подінеться, тому очікуване збільшення ставок ще на 10-12% виглядає реалістично.
Нові локації розвиватимуться, особливо в Шевченківському та Франківському районах. Це райони активної забудови, які формуватимуть власну комерційну інфраструктуру, створюючи альтернативу центру для певних типів бізнесу.
Малі площі залишаться у пріоритеті. Тренд на компактність не згасає — приміщення до 100 квадратів триматимуть найвищий попит.
Стандарти підвищуватимуться. Клієнти ставатимуть дедалі вимогливішими, і власникам доведеться інвестувати в оновлення об’єктів, щоб залишатися конкурентними.
Висновки
Минулий рік довів: ринок комерційної нерухомості Львова не просто відновлюється, а еволюціонує. 79 закритих угод — це 79 різних історій, але всі вони мають спільне: професійний підхід, розуміння потреб сторін та вміння знаходити баланс між очікуваннями і реальністю.
Ми бачимо, як змінюється бізнес-культура, як власники стають гнучкішими, а орендарі — більш вимогливими. Це здорова еволюція, яка веде до підвищення загальної якості ринку.
Наступний рік обіцяє бути ще цікавішим. Зростання попиту на купівлю комерційних активів відкриває новий розділ у розвитку ринку, де на перший план виходить не просто операційне управління орендою, а стратегічне інвестиційне планування.
Ми готові до цих змін. За роки роботи ми навчилися не просто реагувати на ринок, а передбачати його рух. І саме це робить нашу роботу не механічним підбором приміщень, а справжньою експертизою у сфері комерційної нерухомості.
