+38 063 1737304
Гарна тема, особливо в контексті львівської погоди.
Прогнозами людство займається ще з давніх-давен. Завжди хочеться знати що буде, як буде, коли буде і що саме буде. В хід іде все: сновидіння, астрологія, таро, математичні моделі, аналіз історичних даних, експертні оцінки, «мозковий штурм», аналіз сценаріїв, інтуїція – це все комбінується і міксується, потім знову аналізується і так багато разів по колу.
Коли прогнози не справджуються, шукають винних, методи ті самі. Незважаючи на те, що методологія прогнозування вже дуже розвинена і продуктивна, винних у неспроможних прогнозах все одно шукають і досі.
Так що ж таке прогнози в нерухомості, для чого вони потрібні, кому вони потрібні і що з ними робити?
По суті, прогнози в нерухомості – це оцінки того, як змінюватиметься ринок у майбутньому. Йдеться про ціни на нерухомість, орендні ставки, рівень попиту і пропозиції, темпи будівництва та прибутковість інвестицій.
Методів багато, вони різні. Насамперед – аналіз попередніх даних. Вивчають, як змінювалися ціни за останні роки, складають графіки динаміки. Далі йдуть макроекономічні фактори: інфляція та курс гривні, середні доходи населення, кредити та іпотека (ставки, доступність), стан економіки країни загалом.
Окремо варто згадати локальні фактори – нові інфраструктурні об’єкти (метро, дороги, ТРЦ), розвиток району (нові ЖК, школи, парки), безпекова ситуація (особливо актуально для України під час війни). Використовуються також статистичні та математичні моделі: економетрія, моделі попиту й пропозиції. І звісно, експертні оцінки – досвідчені рієлтори, аналітики ринку, банки формують власні прогнози на основі практичного досвіду та доступної статистики.
Приклад прогнозу для засвоєння матеріалу.
Якщо інфляція висока, доходи не ростуть, а іпотека недоступна – попит падає, ціни можуть знизитися. Якщо будують дорогу чи нову розв’язку – у найближчих районах ціни на житло зростають. Якщо зростає оренда (наприклад, через наплив людей у велике місто, як зараз відбувається в Західній Україні), то й вартість житла там також підтягується вгору.
Прогнози в нерухомості потрібні різним групам людей, і кожна з них використовує їх по-своєму. Такі прогнози потрібні покупцям – щоб зрозуміти, коли вигідно купувати чи продавати. Інвестори купують нерухомість, щоб заробити на зростанні цін або оренді. Для них прогнози – це спосіб зрозуміти, де вигідніше вкласти гроші.
Забудовники планують нові житлові комплекси. Їм важливо знати, чи буде попит, які площі краще будувати (смарт-квартири чи великі), яка кількість комерції, чи зможуть люди брати іпотеку. Банки та фінансові установи видають іпотеку, тож їм треба розуміти, чи не «перегріється» ринок і чи збережеться вартість заставної нерухомості.
Рієлтори та агентства нерухомості використовують прогнози, щоб правильно радити клієнтам: продавати зараз чи почекати, яку ціну ставити. Держава та місцева влада потребують прогнозів для містобудівного планування. Наприклад, якщо очікується ріст населення району, треба закладати нові школи, садочки, дороги. Звичайні покупці та продавці, які купують чи продають квартиру «для життя», дивляться прогнози більше як «орієнтир»: чи зараз вигідний момент, чи краще зачекати.
В Україні останні кілька років найбільш активно прогнозами користуються інвестори, забудовники та банки, бо вони несуть найбільші фінансові ризики. А от звичайні покупці частіше дивляться на прогнози для загального розуміння, але рішення приймають за принципом «потрібно/зручно зараз».
Ще є підприємці, які ведуть бізнес у будь-яких умовах, і прогнози для них – це нормальна історія про інформацію на ринку нерухомості. Вони не покладаються на «буде і стане», вони діють в умовах ринку, тому що треба. Вони використовують цю інформацію для прорахунків ризиків і працюють далі.
Прогноз показує, як імовірно розвиватиметься ситуація, якщо зовнішні умови залишаться схожими. Але, наприклад, війна, зміна податкової політики чи різкий стрибок долара можуть миттєво зламати всі розрахунки. Чим коротший період прогнозу – тим надійніше. Прогноз на три-шість місяців може бути більш-менш точним, а от прогноз на п’ять років – це вже швидше сценарій розвитку, ніж реальна «карта майбутнього».
Один і той самий прогноз для Києва, Львова, Тернополя, Стрия або будь-якого іншого міста може кардинально відрізнятися. У столиці впливають інфраструктурні проєкти й бізнес-активність, а в райцентрі – відтік населення чи робочих місць тощо. Аналітика від банків, великих девелоперів чи міжнародних консалтингових компаній зазвичай більш обґрунтована. Прогнози від «блогерів-інвесторів» часто спираються на особисту думку або інтереси. В Україні зараз, через війну, прогнози особливо складні. Ринок нерухомості сильно залежить від безпеки, міграції населення та державних програм підтримки.
Якщо ви все ж таки вирішили скористатися прогнозами, то використовуйте їх як орієнтир, а не як істину. Дивіться кілька джерел, а не довіряйте одному. Зверніть увагу на фактори, які автор прогнозу врахував. Поєднуйте аналітику з власними цілями. Робіть власну аналітику прогнозу. Не бійтеся прогнозів.
Зазвичай люди, які вже вирішили діяти, купити, продати, інвестувати – вони вже це зроблять, незважаючи на всілякі прогнози. Так, вони враховують отриману інформацію, але не залежать від неї, вони самі стають джерелами інформації. І саме на їхні дії спираються нові прогнози.
Це як зі львівською погодою. Ви подивилися прогноз, і незважаючи ні на що, в сумці завжди мають бути парасолька і окуляри.
Кириченко Оксана
Експерт-консультант з комерційної нерухомості
